FM für eines der digitalsten Gebäude der Welt

Das spektakuläre Gebäude wurde im März 2020 fertiggestellt. RGM wurde bereits in der Bauphase mit dem technischen und infrastrukturellen Facility Management beauftragt. Das kubische Bürogebäude hat eine Kantenlänge von jeweils 42,5 Metern und ist komplett verglast. Das Besondere: Die Glasfassade ist gefaltet und geknickt. Kaleidoskopartig spiegelt sich die Umgebung darin, d.h. je nach Lichteinfall verändert sich das Erscheinungsbild. Nicht nur deshalb ist das Gebäude längst eine Attraktion für Touristen und für viele Fachbesucher aus der Bau- und Dienstleistungsbranche.

Tatsächlich ist der Cube nicht nur architektonisch, sondern auch technisch ein Vorzeige- und Referenzprojekt und stellt das Apleona-Team wegen seines hohen Digitalisierungsgrades im Vergleich zu einer gewöhnlichen Büroimmobilie oft vor Herausforderungen. So wird beispielsweise die durch Sonneneinstrahlung gewonnene Energie genutzt, um die zugeführte Frischluft zu kühlen. Und die Scheiben sind so beschichtet, dass sie das Aufheizen der Innenräume im Sommer minimieren.

„Bemerkenswert wie routiniert das Apleona-Team modernste Technik in die alltäglichen FM-Prozesse integriert und super professionell damit umgeht“

Das von Sensoren durchzogene und von einem digitalen Gehirn gesteuerte Gebäude liest seinen Nutzern zwar noch nicht die Wünsche von den Augen ab, aber im Zweifelsfall reicht der Klick auf das Smartphone. Auf diese Weise lässt sich der Parkplatz in der Tiefgarage reservieren, der Aufzug weiß schon, in welche Etage der Ankommende möchte, Temperatur und Beleuchtung am Arbeitsplatz sind wunschgemäß eingestellt.

Das Cube Berlin ist also nicht nur ständig mit dem Nutzer verbunden, sondern misst fast alles, was es an Daten in so einem Bürokomplex gibt. Dazu gehören beispielsweise Luftfeuchte und CO2-Konzentration, Raumbelegung und Energieverbrauch.

Umfassende Vernetzung

Verantwortlich dafür ist die für das Auge unsichtbare, lernfähige Steuerzentrale, die den Neubau zum smart commercial building macht, indem es die technischen Anlagen mit den Betriebs- wie den Nutzerdaten verknüpft. Unter dem Schlagwort „Tracking Everything" versorgen über 3.700 Sensoren das zentrale Elektronenhirn, eine KI-Systemplattform, mit Informationen.

„Das Digitalisierungskonzept des Cubes ist ganzheitlich gedacht, geplant und dann umgesetzt“

So können die Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungsleistung anhand der gemessenen Personenzahl reguliert und die Reinigungsintervalle an die Nutzungsintensität angepasst werden. Aus Daten der App wird das Gehirn mit Informationen zum Nutzerverhalten gespeist. Die App dient als Schlüssel sowie als Bedienelement für Licht und Klimaanlage; sie gibt Hinweise zum Gebrauch der technischen Geräte ebenso wie Auskunft über den Aufenthaltsort anderer Nutzer. Auch werden freie Arbeitsplätze angezeigt, die ohne lange Voranmeldung gebucht werden können.

Betriebsoptimierung von besonderem Interesse

Gerade die technischen Features für Nutzer und vor allem die Betriebsoptimierung, interessierten die Apleona-Delegation besonders. Welche Anwendungen und Lösungen wären beispielsweise auf andere Immobilien übertragbar und auf ganze Portfolios sinnvoll skalierbar? „Der Cube ist ein typisches Beispiel für eine neu gebaute Trophy-Immobilie in bester Lage, in der fast alles technisch Mögliche umgesetzt wurde. Ein Investitionsobjekt, das mit dem Alltag in den von Apleona betreuten Immobilienportfolios und deren Nutzern und Eigentümern wenig zu tun hat“, sagt Dr. Michael Lange, CDO bei Apleona. So glaubt er, dass sich Apps, die das Buchen von Ressourcen wie Arbeitsplätzen oder Parkplätzen ermöglichen, in Zukunft auch im Bestand immer stärker durchsetzen werden, ebenso wie sogenannte Smartlocks, also Schließanlagen, die nur noch über programmierte Karten oder noch besser über Smartphones bedient werden. „Wir sehen, dass solche Lösungen vor dem Hintergrund der Portfolio- und Flächenoptimierung nach Corona zunehmend auch im Bestand Einzug halten“, so Dr. Lange.

„Der Cube ist ein typisches Beispiel für eine neu gebaute Trophy-Immobilie in bester Lage, in der fast alles technisch Mögliche umgesetzt wurde“

Sebastian Haag, Head of Digital Customer Solutions bei Apleona, zeigte sich beeindruckt, wie konsequent das Digitalisierungskonzept des Cubes „ganzheitlich gedacht, geplant und dann umgesetzt wurde.“ Etwas, das für eine Bestandsimmobilie so kaum vorstellbar wäre. Im Bestand würde derzeit vor allem dort investiert, wo sofort ein klarer Mehrwert für Eigentümer und Nutzer hinsichtlich Energieoptimierung und Dekarbonisierung erzielt werden kann. Bemerkenswert sei auch, „wie routiniert das Apleona-Team vor Ort modernste Technik von IoT-Sensorik über WLAN und Netzwerktechnik in die alltäglichen FM-Prozesse und den Betriebsablauf integriert und super professionell damit umgeht“, zeigte sich Sebastian Haag beeindruckt.