"KI hilft Technikern, wieder Techniker zu sein"

Im zehnten Jahr des Bestehens dürfte Apleona eine neue Umsatzmarke reißen. CEO Jochen Keysberg erwartet zusätzliche Aufträge durch Outsourcing, plant aber auch Akquisitionen. Intern soll der Dienstleister seine Effizienz durch eine auf künstlicher Intelligenz (KI) basierende Arbeitsoberfläche steigern.

Bei rund 5 Mrd. Euro dürfte der Gesamtumsatz von Apleona in diesem Jahr liegen. Dazu trägt neben organischem auch ein starkes anorganisches Wachstum bei, wie CEO Jochen Keysberg bei einem Besuch in der Redaktion der Immobilien Zeitung berichtet. Seit 2022 hat der Facility-Manager europaweit 20 Unternehmen übernommen. Dazu gehörte etwa der deutsche Dienstleister Gegenbauer, aber auch das vor kurzem erworbene dänische Unternehmen Andersen & Heegaard. Weitere Akquisitionen sollen bald folgen, kündigt Keysberg an. "Die Pipeline ist gut gefüllt."

„Organisches Wachstum wird auch künftig der "zentrale Treiber" sein, die M&A-Pipeline ist zudem gut gefüllt“

2025 betrug der Gesamtumsatz von Apleona laut der jüngsten Lünendonk-Liste 4,3 Mrd. Euro, der Deutschlandumsatz 3,2 Mrd. Euro. Damit hat das Unternehmen in der Dekade, seit es aus der Facility-Service-Sparte von Bilfinger hervorgegangen ist, ein beachtliches Wachstum durchlaufen. Auf der Lünendonk-Liste von 2017 wird der Gesamtumsatz für 2016 noch mit 2,2 Mrd. Euro angegeben. Der Umsatz in Deutschland lag im selben Jahr bei 1,4 Mrd. Euro. Eingerechnet sind darin allerdings noch die Umsätze von Bilfinger Hochbau. Dieser Bereich ging im Frühjahr 2017 an Implenia. Im Gesamtumsatz enthalten ist außerdem der Beitrag der Beratungsgesellschaft GVA, die 2018 an Avison Young verkauft wurde.

Starkes Wachstum wird fortgesetzt

Dass sich die Umsätze so rasant nach oben entwickelt haben, hat laut Keysberg besonders mit einem starken organischen Wachstum zu tun. Und dieses soll auch künftig der "zentrale Treiber" sein, betont der CEO. Großes Potenzial dafür sieht er im Industriebereich. "Für mich besteht kein Zweifel, dass es weiteres Outsourcing geben wird." Gerade Familienunternehmen hätten davon bisher oft abgesehen. Viele Auftraggeber hätten aber nicht nach strategischen Kriterien Eigenleistungen und Personal behalten.

"Für mich besteht kein Zweifel, dass es im Industriebereich weiteres Outsourcing geben wird"

Vielmehr sei die Verteilung vielerorts historisch begründet. Teils hätten Unternehmen zum Beispiel die Betreuung von neu gebauten Hallen outgesourced, weil dafür kein weiteres Personal eingestellt werden sollte. Daneben stünden dann aber oft noch ältere Gebäude, die von Mitarbeitern des Auftraggebers betreut werden. Manchmal werden Aufgaben nur deshalb extern vergeben, weil die bisher dafür zuständigen Mitarbeiter in den Ruhestand gehen, erklärt Keysberg. Mit Leistungen, die Apleona übernimmt, wechselt oft aber auch Personal vom Auftraggeber zum Dienstleister. Gleichzeitig seien durch die schwierige Lage vieler Industrieunternehmen die Zeiten vorbei, in denen Mitarbeiter bei Apleona kündigten, um für ein höheres Gehalt bei einem Kunden zu arbeiten.

Die Konjunktur schreckt den CEO nicht

Das Geschäft von Apleona sei gegenüber der schwachen Konjunktur ziemlich "resilient", betont Keysberg. Der Dienstleister betreut zwar auch einzelne Werke von Produktionsunternehmen, die angekündigt haben, sich von zahlreichen Mitarbeitern zu trennen. "Wenn ein Werk geschlossen werden würde, würde uns das treffen. Das ist aber noch nicht passiert." In der Regel finde höchstens eine Umnutzung statt. Und: "Jede Art von Umnutzung führt zu zusätzlichen Aufgaben für uns." Denn dafür müssen zum Beispiel kleinere Anlagen umgebaut werden. "Wandel ist nicht schlecht."

„Das Geschäft von Apleona ist gegenüber der schwachen Konjunktur ziemlich resilient, Wandel ist nicht schlecht, denn jede Art von Umnutzung führt zu zusätzlichen Aufgaben für uns“

Entscheidend sei, dass Apleona eine Linie nicht überschreitet. "Wir machen keine Industrieservices." Der Dienstleister kümmert sich also nicht direkt um Produktionsanlagen, sondern nur um die Gebäude und deren Umgebung. Dabei sei die "Leistungsgröße" unabhängig von der Anzahl der Schichten, die in einer Halle absolviert werden, erklärt Keysberg. "Die Gebäudehülle hat die gleichen Wartungsanforderungen". Ähnlich sei die Situation im Bürobereich während der Corona-Pandemie gewesen. "Die Büros waren leer, aber die klassischen Wartungen sind gemacht worden. Deswegen hat das nicht zu substanziellen Einbrüchen geführt."

Viele Auftraggeber würden nun allerdings überlegen, was sie durch den Einsatz von Technologie einsparen können. Dabei gehe es um das Primärgeschäft, aber auch um das Corporate-Real-Estate-Management. Und die Verantwortlichen dort würden sich wiederum an die Dienstleister wenden. Mit Blick auf künstliche Intelligenz (KI) und Digitalisierung sieht Keysberg Apleona aber gut aufgestellt. 2027 will der Dienstleister konzernweit eine einheitliche KI-Arbeitsoberfläche einführen. Über sie soll es unter anderem möglich sein, Programme für das Enterprise-Resource-Planning (ERP) und Computer-Aided Facility-Management (CAFM) zu bedienen. Dieses Angebot ist besonders für Mitarbeiter gedacht, die nur selten mit den entsprechenden Software-Lösungen arbeiten, und soll ihnen die Bedienung erleichtern.

Einheitliche KI-Arbeitsoberfläche vereinfacht Alltag

Die KI wird Zugriff auf einen Großteil des bei Apleona gesammelten Wissens haben. Dabei geht es etwa um Statistiken zum Ausfall von Anlagen, technische Handbücher, aber auch um Preise für bestimmte Leistungen. Vereinfacht und gleichzeitig verbessert werden soll so das Erstellen von Protokollen. Dazu überprüft die KI Angaben, macht Vorschläge und weist auf potenzielle Fehler hin. Daneben soll Technikern das Erstellen von Angeboten erleichtert werden. Die Idee ist, dass die Mitarbeiter sich so wieder stärker ihren eigentlichen Tätigkeitsfeldern widmen können. "Bei uns schafft die KI keine Techniker ab, sondern hilft ihnen, wieder Techniker zu sein", betont Keysberg.

„Eigenleistung spielt zentrale Rolle, denn nur wenn möglichst viele Aufgaben in digitalisierten Prozessen von eigenem Personal erledigt werden, steigere das Qualität und Effizienz“

Zwei Hauptvoraussetzungen für den Einsatz der KI-Arbeitsoberfläche gibt es. Bei der einen handelt es sich um eine "hohe Systemintegration". Perspektivisch sollen also im gesamten Konzern länderübergreifend für Aufgaben aus Bereichen wie ERP und CAFM dieselben Systeme verwendet werden. Auch aufgrund von Akquisitionen von Unternehmen werden hier bei Apleona bisher teils noch sehr unterschiedliche Programme genutzt.

Die zweite Hauptvoraussetzung für den umfassenden Einsatz der Arbeitsoberfläche ist Keysberg zufolge eine gute und verlässliche Datenbasis, auf die die KI zugreifen kann. Wiederum spielen Akquisitionen und das Thema Eigenleistung eine zentrale Rolle. Denn wenn möglichst viele Aufgaben in digitalisierten Prozessen von eigenem Personal erledigt werden, steigere das Qualität und Effizienz. Nur so könne sicher nachvollzogen werden, woher Daten stammen und wie mit ihnen umgegangen wurde. "Wenn Sie einen Subunternehmer haben, der noch Papierzettel nutzt, haben Sie diese Effizienz nicht", sagt der CEO.

Auftraggeber bei Dekarbonisierung zu passiv

Umfangreiche Informationen hat Apleona zum Beispiel zum CO2-Ausstoß der betreuten Immobilien gesammelt. Dazu gehören auch mehr als 100 Bürogebäude. Legt man die Maßstäbe des Carbon-Risk-Real-Estate-Monitors (CRREM) beziehungsweise des damit verbundenen Klimapfads zugrunde, so gelten 2025 mehr als 30% als Stranded Assets. Sofern keine Gegenmaßnahmen ergriffen werden, was laut Keysberg nur in geringem Umfang geschieht, dürften 2028 sogar mehr als 50% der Immobilien als Stranded Assets gelten.

„2028 dürften mehr als 50% der Immobilien als Stranded Assets gelten“

Auch in Bezug auf ein anderes Thema unternehmen viele Auftraggeber laut dem CEO bisher wenig. Das Kritis-Dachgesetz und die darin gestellten Anforderungen an bestimmte Unternehmen der kritischen Infrastruktur böten für die FM-Branche zwar grundsätzlich Potenzial. Keysberg erwartet aber, dass sich Veränderungen nur langsam einstellen werden. "Es werden Aufgaben dazukommen innerhalb der Verträge. Wir werden nächstes Jahr aber keinen Umsatzsprung sehen."

Der Artikel erschien so im August 2026 n der Immobilienzeitung (Ausgabe IZ 34/2026), Redakteur ist Florian Hartmüller