Partnerschaft und Systematik sind bei Dekarbonisierung entscheidend

Der CRREM-Ansatz (Carbon Risk Real Estate Monitor) definiert wissenschaftlich fundierte Dekarbonisierungspfade für unterschiedliche Gebäudetypen und Länder. Immobilien, die diese Pfade nicht einhalten, laufen Gefahr, als unrentable stranded assets zu gelten. So wird Dekarbonisierung zur Voraussetzung auch für die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios.

Doch zwischen Anspruch und Wirklichkeit klafft oft eine Lücke – insbesondere, wenn langfristige Investitionen auf kurzfristige wirtschaftliche Hürden treffen. Was Kunden in dieser Situation brauchen, ist ein Partner, der nicht nur einzelne Lösungen bietet, sondern ganzheitlich denkt und handelt. Transparenz, Wirtschaftlichkeit und Skalierbarkeit sind entscheidend – ebenso wie ein tiefes Verständnis für die Gebäude und deren technische Infrastruktur.

Genau hier setzt Apleona an: Als führender Facility-Management-Dienstleister kennen wir die Gebäude und Anlagen unserer Kunden bis ins Detail. Dieses Wissen kombinieren wir mit Lösungskompetenz und Umsetzungsstärke – und schaffen so die Grundlage für eine systematische Dekarbonisierung. Unser Prinzip dabei: Klimarendite – also die maximale CO₂-Einsparung pro investiertem Euro. Denn Nachhaltigkeit muss sich rechnen, um Wirkung zu entfalten.

Wie das konkret funktioniert, zeigen wir mit unserem 5-stufigen Vorgehen zur Dekarbonisierung.

Schritt 1: Transparenz schaffen – Daten als Grundlage

Der erste Schritt jeder Dekarbonisierungsstrategie ist die Schaffung einer belastbaren Datengrundlage. Ohne präzise Informationen über Energieverbräuche und Anlagenzustände sind fundierte Entscheidungen nicht möglich. Apleona setzt hier auf ein digitales Energiemonitoringsystem (enerlutec), das eine nahezu Echtzeitüberwachung des Energieverbrauchs ermöglicht. So lassen sich Verbrauchsmuster erkennen, Anomalien identifizieren und Optimierungspotenziale ableiten.

Ergänzt wird dies durch das Apleona-eigene „Asset Information Modelling“ (AIM), eine umfangreiche Erfassung der Attribute der in den betreuten Objekten vorhandenen Anlagenklassen. So lassen sich Anlagen identifizieren, bei denen aufgrund ihres Alters oder wegen des Fehlens wichtiger Funktionen wie Drehzahlregelung oder Wärmerückgewinnung das Modernisierungspotenzial besonders groß ist. Dadurch entsteht ein datengetriebener Ansatz, der nicht nur Transparenz schafft, sondern auch die Grundlage für strategische Entscheidungen bildet.

Auf Basis der durch Daten geschaffenen Transparenz können Potenziale sowohl für Optimierungen im Betrieb als auch für Investitionen identifiziert und Maßnahmen geplant werden.

Schritt 2: Betrieb optimieren – Schnelle Einsparungen ohne große Investitionen

Bereits durch eine optimierte Betriebsführung lassen sich signifikante CO₂- und Kosteneinsparungen erzielen – ohne große Investitionen. Apleona kombiniert die Expertise unserer Facility Manager vor Ort mit digitalen Tools wie Recogizer. Recogizer nutzt KI-basierte prädiktive Algorithmen, um Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen vorausschauend zu regeln. Die Künstliche Intelligenz lernt aus Wetterdaten, Gebäudenutzung und Verbrauchsmustern und passt die Anlagensteuerung dynamisch an.

In Gebäuden, in denen Recogizer aufgrund fehlender Gebäudeleittechnik nicht zum Einsatz kommen kann, übernehmen unsere Experten die technische Feinjustierung. Typische Maßnahmen sind die Vermeidung gleichzeitigen Heizens und Kühlens, die Anpassung von Solltemperaturen und Schaltzeiten oder die Kalibrierung der Sensorik. Der Fokus liegt hier auf Effizienzsteigerung durch smarte Betriebsführung – ein schneller, wirtschaftlicher Einstieg in die Dekarbonisierung.

Schritt 3: Kleine Investitionen mit großer Wirkung

Basierend auf den im AIM gesammelten Daten können wir automatisiert Maßnahmen identifizieren, die zu den Gegebenheiten der Objekte passen und eine hohe Wirkung bei überschaubarem Aufwand entfalten. Diese kleinen Investitionen in die Gebäudetechnik sind oft schnell umsetzbar und amortisieren sich in wenigen Jahren. Beispiele hierfür sind der Austausch ineffizienter Pumpen, die Umrüstung auf LED-Beleuchtung oder die Dämmung zugänglicher Rohrleitungen. Diese Maßnahmen lassen sich ohne große Eingriffe in den Gebäudebetrieb umsetzen.

Schritt 4: Größere Investitionen strategisch planen

Für konsequente Dekarbonisierung über die schnell umsetzbaren Einsparungen hinaus sind auch größere Investitionen nötig – etwa in Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen (PV) oder Gebäudeleittechnik. Um hier technisch und wirtschaftlich sinnvoll vorzugehen, ist eine strategische Planung erforderlich, zum Beispiel um den Umstieg auf Wärmepumpen mit der notwendigen Erneuerung von Heizungs- und Klimatechnik zu verbinden oder um die Eigennutzung des PV-Stroms zu maximieren. Als Grundlage nutzt Apleona den zuvor entwickelten Dekarbonisierungsfahrplan und stellt dessen Umsetzung durch die Koordination der Gewerke sicher.

Schritt 5: Bei Bedarf ergänzend die Gebäudehülle betrachten

Auch wenn bauliche Maßnahmen wie Fassaden- oder Dachsanierungen nicht zum Kerngeschäft von Apleona gehören, beziehen wir diese in die Beratung unserer Kunden zur Dekarbonisierung mit ein. Denn bei der Planung neuer Wärme- oder Kälteerzeuger lohnt sich der Blick auf Möglichkeiten zur Reduzierung der Heiz- oder Kühllast. Neben Dämmung geht es hier auch um Verschattungslösungen wie automatisch gesteuerte Außenjalousien oder das Anbringen einer Sonnenschutzfolie.

Anwendungsfall großer Finanzdienstleister

Als Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung unseres Ansatzes dient die Zusammenarbeit mit einem großen Finanzdienstleister. Apleona unterstützt dessen Energiemanagement an über 500 europäischen Standorten als Teil eines integrierten Facility Management-Vertrags. Durch die seit über 15 Jahren von Apleona begleiteten Maßnahmen zur Energieoptimierung hat sich der Stromverbrauch der Standorte gegenüber dem Szenario ohne Maßnahmen nahezu halbiert.

Das von Apleona umgesetzte Energiemanagement fußt auf einem datenbasierten Ansatz: Verbrauchs- und Anlagendaten schaffen Transparenz über Energieeffizienzpotenziale. Diese können zu einem großen Teil durch Betriebsoptimierung gehoben werden – wie zum Beispiel durch die Anpassung von Solltemperaturen und Schaltzeiten, die an zwei großen Standorten nun auch durch die KI-basierte prädiktive Optimierung des Apleona-Tochterunternehmens Recogizer unterstützt wird.

Hinzu kommen gezielte kleine Einsparmaßnahmen, insbesondere Beleuchtungsmodernisierung. Hochwertige LED-Beleuchtung hat sich in den Gebäuden des Kunden im Schnitt in vier bis fünf Jahren amortisiert, die Nachrüstung von Lichtsteuerung und intelligenten Heizungs- und Verschattungssteuerungen oft in weniger als drei Jahren. Größere Investitionen, zum Beispiel in den Austausch ganzer Kältemaschinen und Klimaanlagen, werden aufgrund der hohen Kosten primär dann getätigt, wenn alternde Technik sie notwendig macht. Umso wichtiger ist es, die Gelegenheit zu nutzen und neue Anlagen auf das Ziel der Dekarbonisierung auszurichten. In diesem Sinne erstellt Apleona derzeit gemeinsam mit dem Kunden für mehrere Standorte Strategien zur Dekarbonisierung, die unter anderem auch den Einsatz von Wärmepumpen beinhalten.

Die umfangreiche Datenerhebung zu den bereits umgesetzten Maßnahmen ermöglicht auch eine Auswertung der Klimarendite. Besonders hoch ist diese bei Betriebsoptimierung (manuell oder über Recogizer): Je eingesetztem Euro konnten hiermit im Schnitt über 3 kg CO2 vermieden werden, wenn für die eingesparte Energie die Emissionsfaktoren des CRREM-Ansatzes zugrunde gelegt werden. Auch kleine Investitionen in Energieeffizienz konnten im Schnitt 2-3 kg CO2 je investiertem Euro vermeiden, wenn die zu erwartende Nutzungsdauer betrachtet wird. Größere Investitionen kamen noch auf rund 1 kg CO2 je Euro. Hierbei ist noch nicht eingerechnet, dass sich die meisten der Maßnahmen durch eingesparte Energiekosten bezahlt machen, so dass insgesamt den vermiedenen Emissionen ein wirtschaftlicher Gewinn gegenübersteht.

Fazit: Gemeinsam den Wandel gestalten

Dekarbonisierung gelingt nicht allein durch Einzelmaßnahmen oder punktuelle Projekte, sondern nur durch einen strategischen, integrierten und vor allem datenbasierten Ansatz. Wer CO₂-Emissionen nachhaltig und wirtschaftlich reduzieren will, braucht eine belastbare Entscheidungsgrundlage – und genau hier liegt der Schlüssel: in der intelligenten Nutzung von Gebäudedaten.

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